Apartman dairesinde tadilat: hangi işler izin gerektirir?

Hangi işler ruhsat gerektirmez?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesinin son fıkrası, ruhsat gerektirmeyen işleri tek tek sayar: derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması. Madde, belediyelerin imar yönetmeliklerinde belirteceği ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratları da bu kapsama alır.

Basit tamir ve tadil, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4. maddesine göre taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen işlerdir. Esaslı tadilat ise taşıyıcı unsuru etkileyen ya da yapı inşaat alanını değiştiren işlerdir ve ruhsat gerektirir. Yönetmelik'in 59. maddesi de basit tamir ve tadilleri, balkonlarda açılır kapanır cam panel uygulamalarını ve bölme duvar, duvar kaplaması, baca, saçak ve çatı gibi elemanların tamirini ruhsattan muaf tutar.

İş iş karşılaştırma

Taşıyıcı sistem: kesin sınır

Yönetmelik, taşıyıcı unsuru etkileyen ya da yapı inşaat alanını değiştiren işleri esaslı tadilat olarak tanımlar ve esaslı tadilatın ruhsata tabi olduğunu açıkça yazar (md. 4). Tek bir bağımsız bölüm içindeki değişikliklerde bile binanın taşıyıcı sistem özellikleri, güvenliği ve yangın güvenliği olumsuz etkilenmemelidir (md. 55/9).

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi aynı sınırı komşuluk açısından çizer: kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Kanun bu yasak için bir onay ya da çoğunluk yolu öngörmez.

Pratikte bir duvarın taşıyıcı olup olmadığını gözle anlamak her zaman mümkün değildir. Duvar kırmadan önce binanın statik projesine bakılmalı, emin olunamıyorsa bir inşaat mühendisine danışılmalıdır.

Komşu ve yönetim onayı ne zaman gerekir?

• Bağlantılı bölümler: Tavanı, tabanı ya da duvarı ortak olan bölümlerde yapılacak işler, bu bölümlerin maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermemek şartıyla yapılabilir (Kat Mülkiyeti K. md. 19).
• Ortak yerler: Cephe, çatı ve merdiven gibi ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da farklı renkte dış boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (md. 19). Acil onarım ya da güçlendirme zorunluluğu mahkemece tespit edilmişse bu rıza aranmaz.
• Ortak yerlerde yenilik ve ilaveler: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararla yapılır (md. 42).

Tadilat saatleri için ulusal bir kural var mı?

Daire içi tadilat için Türkiye genelinde geçerli bir saat kuralı bulamadık. Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği, evsel faaliyetlerden ve komşulardan kaynaklanan gürültüyü kapsam dışında tutar (md. 2/2). Bu durumda binanın yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına ve belediyenin zabıta düzenlemelerine bakılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi de kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğünü düzenler; komşuları önceden bilgilendirmek çoğu anlaşmazlığı baştan önler.

İzinsiz tadilatın sonuçları

Ruhsat gerektiren bir iş ruhsatsız yapılırsa İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre yapı mühürlenir ve inşaat durdurulur. Aykırılık en çok bir ay içinde giderilmezse yapı belediye ya da valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden alınır. 42. madde ayrıca idari para cezası öngörür; yapı can ve mal güvenliğini tehdit ediyorsa ceza artırılır. Ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiği için burada rakam vermiyoruz.

Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi de ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bina yapan ya da yaptıranlar için bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası öngörür. Yapı plana ve ruhsata uygun hale getirilirse kamu davası açılmaz, açılmışsa düşer.

Tadilata başlamadan önce kısa kontrol listesi

1. Yapılacak işleri yazın ve her birinin yukarıdaki tabloda nereye düştüğüne bakın.
2. Duvar kırılacaksa statik projeye bakın; emin değilseniz bir inşaat mühendisine danışın.
3. Banyo ya da mutfağın yeri değişecekse belediyeye tadilat ruhsatını sorun.
4. Ortak yerlere ya da dış cepheye dokunan işler için yönetimden yazılı onay alın.
5. Çalışma saatlerini yönetim planına göre belirleyip komşuları bilgilendirin.

Listedeki dördüncü madde en çok atlanan adımdır: dış cepheye taşan bir klima ya da balkon değişikliği, iç işler kadar masum görünse de ortak yere dokunur. Ruhsat gerektiren işlerde belediye sürecinin nasıl ilerlediğini iskân rehberimizde, tadilat süresiyle ilgili kısa yanıtı sıkça sorulan sorularda bulabilirsiniz. Daire tadilatlarını nasıl planladığımızı tadilat ve renovasyon sayfamızda anlattık.

Bafra Yapıtaş İnşaat

Samsun'un Bafra ilçesinde konut, ticari yapı, kentsel dönüşüm ve tadilat işleri yapan inşaat ve taahhüt firması. Hakkımızda