Müteahhit seçerken kontrol listesi: yetki belgesi, yapı denetimi ve sözleşme

1. Yetki belgesi numarası ve grubu

Yetki belgesi numarası, müteahhidin kaydı ve takibi için elektronik ortamda tutulan ve Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemi üzerinden erişilen numaradır (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıt Altına Alınması Hakkında Yönetmelik md. 4). İmar Kanunu'nun 28. maddesine göre uygun sınıfta yetki belgesi almadan yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemez. Aynı Yönetmelik ruhsata tabi her işte müteahhidin yetki belgesi numarası almasını esas alır. Bu numara yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılmak zorundadır (md. 5).

Müteahhitler A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve Geçici gruplarına ayrılır (md. 14). Her grup belirli bir iş deneyimi ve usta sayısı ister ve müteahhidin alabileceği işin büyüklüğünü sınırlar; A grubu için üst sınır yoktur. Grup belgesi beş yıl geçerlidir (md. 19).

En önemli kural şudur: idare, müteahhidin numarasını ve grubunu elektronik ortamda kontrol eder. Numara yoksa, iptal edilmişse ya da grup işin büyüklüğüne uygun değilse yapı ruhsatı düzenlenmez (md. 26).

Bir istisna: parsel sahibi, en fazla iki kat artı bir bodrum ve toplam 500 m²'yi geçmeyen kendi yapısını yapabilir; bu durumda geçici numara verilir (md. 5/2).

2. Yetki belgesini e-Devlet'ten sorgulayın

Müteahhidin numarasını, grubunu ve yasaklılık durumunu e-Devlet'teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden kontrol edebilirsiniz. Hizmeti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sunar ve sorgu için e-Devlet girişi gerekir. Yönetmelik'e göre numara, grup ve ticari unvan Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemi üzerinden erişime açık olarak yayımlanır (md. 27).

3. Yapı denetim kuruluşu

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'un 5. maddesi, 5 Aralık 2024'te yürürlüğe giren 7534 sayılı Kanun'la değişti. Bugünkü kurala göre:

• 500 m²'ye kadar olan yapılarda yapı denetim kuruluşunu yapı sahibi belirler.
• Daha büyük yapılarda Bakanlık, elektronik ortamda birinci ve ikinci sıralı olarak en fazla iki kuruluş belirler; sözleşme bunlardan biriyle yapılır.
• Hizmet bedelini yapı sahibi öder ve bedel il muhasebe birimlerinde açılan emanet hesabına yatırılır. Kuruluş başka bir ad altında ek ücret alamaz.

Yapı denetim kuruluşu zemin raporunu ve projeleri inceler, işin ruhsata uygunluğunu denetler ve malzemeyi laboratuvar testleriyle kontrol eder (md. 2). Kanun, yapı sahibinin müteahhidi bu iş için vekil tayin edemeyeceğini de açıkça söyler. Yani denetim kuruluşuyla ilişki doğrudan sizinle kurulur.

4. Şantiye şefi

Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik'e göre yapı ruhsatına tabi bütün yapılarda şantiye şefliği, müteahhit ile şantiye şefi arasındaki iş sözleşmesiyle yürütülür (md. 5). Şartları taşıyorsa müteahhit şantiye şefliğini kendisi de üstlenebilir. Şantiye şefi, iş sağlığı ve güvenliği için gerekli önlemleri aldırma yetkisine sahiptir (md. 8). Sözleşmeden önce işin şantiye şefinin kim olacağını sorun.

5. Sözleşmenin şekli: kat karşılığında noter

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın bir kısmının müteahhide devrini içerir. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi taşınmaz satışının geçerliliği için resmî şekil şartı arar; Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesini geçerlilik şartı sayar. Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ise noterlerce düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilebileceğini düzenler.

Bu üç hüküm birlikte okunduğunda kat karşılığı sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği sonucu çıkar. Bu, tek bir maddede açıkça yazan bir kural değil, hükümlerin birlikte yorumudur; sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletin.

6. Sözleşmede bulunması gerekenler

Kanun her maddeyi tek tek saymaz; ama anlaşmazlıkların çoğu yazılmamış konulardan çıkar. Sözleşmede en azından şunları arayın:

• Müteahhidin yetki belgesi numarası. Yönetmelik gereği zorunludur.
• İşin kapsamı ve ruhsat eki projelere atıf.
• Malzeme listesi ya da şartnamesi.
• Aşamalara bölünmüş iş programı ve teslim tarihi.
• Ödeme planı ve her ödemenin hangi aşamaya bağlı olduğu.
• Gecikme halinde uygulanacak hükümler.
• Sözleşme dışı işlerin nasıl onaylanacağı ve fiyatlanacağı.
• Kat karşılığında hangi bağımsız bölümlerin kime kalacağı.

7. Teslim ve ayıptan sorumluluk

Türk Borçlar Kanunu, yapı sahibine teslimden sonra eseri imkân bulur bulmaz gözden geçirme ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirme yükümlülüğü verir (md. 474). Ayıp varsa yapı sahibi sözleşmeden dönebilir, ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir ya da masrafı yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım talep edebilir (md. 475).

Sonradan ortaya çıkan ayıplar gecikmeden bildirilmelidir; bildirilmezse eser kabul edilmiş sayılır. Kasten gizlenen ayıplar bu kuralın dışındadır (md. 477). Dava süresi teslimden itibaren işler: taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl (md. 478).

Yedi maddeyi tek tabloda

Tablodaki ilk satır, diğerlerinin ön şartıdır: yetki belgesi uygun olmayan bir müteahhitle ruhsat aşamasına geçilemez. Kentsel dönüşümde müteahhit seçiminin hangi adımda devreye girdiğini kentsel dönüşüm rehberimizde, iskân aşamasını iskân rehberimizde anlattık. Teklifi nasıl kalem kalem yazdığımızı konut projeleri sayfamızda görebilirsiniz.

Bafra Yapıtaş İnşaat

Samsun'un Bafra ilçesinde konut, ticari yapı, kentsel dönüşüm ve tadilat işleri yapan inşaat ve taahhüt firması. Hakkımızda