Kentsel dönüşüm süreci adım adım: riskli yapı tespitinden yeni binaya

Kentsel dönüşüm hangi kanuna dayanır?

Tek bir binanın yenilenmesi de dahil olmak üzere kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'ne göre yürür. Kanun 31 Mayıs 2012'de Resmî Gazete'de yayımlandı ve o tarihten bu yana birkaç kez değişti.

Riskli yapı, Kanun'un 2. maddesine göre riskli alan içinde ya da dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Tek binalık dönüşüm, bu tespitle başlar.

Malikleri en çok ilgilendiren değişiklik, 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la geldi: yeniden yapım kararı için gereken çoğunluk düşürüldü. Bu yüzden 2023 öncesi yazılmış rehberlerdeki bazı bilgiler artık geçerli değil. Aşağıdaki adımlar, Kanun'un 20 Ekim 2026'da mevzuat.gov.tr'de yer alan güncel metnine göre hazırlandı.

1. Adım: Riskli yapı tespiti

Riskli yapı tespitini malikler ya da kanuni temsilcileri yaptırır. Kanun'un 3. maddesine göre tespit, masrafları maliklere ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Tespiti yalnızca bu iş için lisans almış kuruluşlar yapabilir.

Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesine göre tespit talebi, Bakanlığın elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Lisanslı kuruluşları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden öğrenebilirsiniz.

2. Adım: Sonucun tapuya işlenmesi ve maliklere bildirim

Bina riskli bulunursa sonuç, en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Maliklere bildirim e-Devlet Kapısı üzerinden yapılır; ayrıca tespit, binanın bağlı olduğu muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.

3. Adım: İtiraz hakkı

Tespit sonucuna 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz dilekçesi, yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü'ne ya da yetki devri yapılmışsa ilgili idareye verilir. İtirazları, dördü öğretim üyesi ve üçü kamu personeli olmak üzere yedi kişiden oluşan teknik heyet karara bağlar (Yönetmelik md. 9).

İtiraz süresini kaçırmamak için e-Devlet bildirimlerinizi ve muhtarlık ilanını takip edin. Süre, size yapılan tebliğle işlemeye başlar.

4. Adım: Maliklerin kararı: salt çoğunluk

Bina riskli yapı olarak kesinleştikten sonra malikler, yeni binanın nasıl yapılacağına karar verir. Bu karar için gereken çoğunluk, 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle değişti.

Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesi de aynı kuralı tekrarlar: hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu oran, malik sayısına değil hisse oranlarına göre hesaplanır. Salt çoğunluk, hisselerin yarısından fazlasıdır: on eşit hisseli bir binada beş hisse yetmez, altı hissenin onayı gerekir.

5. Adım: Karara katılmayan maliklerin payları

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere önce karar ve teklif bildirilir. Bildirim noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek yapılır. Teklif 15 gün içinde kabul edilmezse katılmayanların payları, Kanun'un 6. maddesine göre anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Satış fiyatı, Başkanlığın belirlediği rayiç değerin altında olamaz.

Paydaşlar arasında alıcı çıkmazsa paylar Başkanlık, idare ya da TOKİ tarafından bedeli ödenerek satın alınabilir. Yönetmelik'e göre bu satışın yapılabilmesi için binanın önce yıkılmış olması gerekmez (md. 15/A).

6. Adım: Tahliye ve yıkım

Riskli yapının yıkılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (Kanun md. 5, Yönetmelik md. 8). Yıkım ruhsatı, Yönetmelik'in 8. maddesine göre altı iş günü içinde düzenlenir. Kiracılar ve kullananlar için Yönetmelik'in 17. maddesinde en az 15 günlük tahliye süresi öngörülür.

Uygulama Yönetmeliği 4 Şubat 2026'da da değişti ve yıkım sürecini düzenleyen 8. madde bu değişikliğin kapsamındaydı. Yıkım takvimini planlarken Yönetmelik'in güncel metnini ya da İl Müdürlüğü'nün yazısını esas alın.

7. Adım: Ruhsat ve yeni bina

Yeni binanın ruhsatını, Kanun'un 2. maddesindeki tanıma göre belediye sınırları içinde belediye verir; Bafra'daki bir bina için bu Bafra Belediyesi'dir. Ruhsat başvurusundan önce bir şart daha vardır: karara katılmayan maliklere tebliğ yapılmış ve payları satışa çıkarılmış olmalıdır. İl Müdürlüğü ya da idare bunu gösteren bir yazı verir.

Ruhsattan sonra iş, normal bir inşaat gibi ilerler: yapı denetim, şantiye ve sonunda yapı kullanma izin belgesi, yani iskân. Taşıyıcı sisteme dokunmayan küçük yenilemelerin hangi durumda ruhsatsız yapılabildiğini apartmanda tadilat yazımız ele alıyor. İskân sürecini iskân rehberimizde ayrıca anlattık.

Kira yardımı ve harç, vergi muafiyetleri

Kanun'un 5. maddesi, riskli yapıdan tahliye edilen malikler ve kiracılar için geçici konut, işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabileceğini düzenler. Yönetmelik'in 16. maddesine göre riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresi 18 aydır; kiracılara ise aylık tutarın iki katı tek seferlik ödenebilir. Tutarlar dönem dönem değiştiği için güncel rakamı İl Müdürlüğü'nden öğrenin.

Kanun'un 7. maddesi de dönüşüm işlemlerinde noter harcı, tapu harcı ve belediyelerce alınan ücret ve harçlardan muafiyet ile damga vergisi ve banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası tanır. Aynı maddeye göre mevcut alanın 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Süreç tek tabloda

Bafra'da süreci başlatırken

Binanızın riskli olabileceğini düşünüyorsanız ilk iş, lisanslı bir kuruluşa tespit yaptırmaktır. Tespit kesinleştikten sonra malik toplantısı, müteahhit seçimi ve sözleşme gelir; müteahhit seçerken bakılacakları kontrol listemizde topladık. Riskli yapı tespitinin kimin tarafından yapıldığına dair kısa yanıt sıkça sorulan sorular sayfamızda da var. Bafra'da bu süreci maliklerle birlikte nasıl yürüttüğümüzü kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.

Bafra Yapıtaş İnşaat

Samsun'un Bafra ilçesinde konut, ticari yapı, kentsel dönüşüm ve tadilat işleri yapan inşaat ve taahhüt firması. Hakkımızda